Immobilienbewertung in Freiburg

Was eine Immobilienbewertung leistet

Eine Bewertung beantwortet eine einzige Frage: Zu welchem Preis findet diese Immobilie in absehbarer Zeit einen Käufer, der auch zahlen kann? Das ist nicht dasselbe wie der Preis, den ein Portal-Rechner ausspuckt, und auch nicht dasselbe wie ein Verkehrswertgutachten für das Gericht.

Für den Verkauf brauchen Sie keine Gutachten-Tiefe. Sie brauchen eine belastbare Spanne und jemanden, der Ihnen sagt, warum sie so aussieht — besonders dann, wenn die Zahl unter Ihrer Erwartung liegt. Ein zu hoher Einstiegspreis ist der teuerste Fehler beim Verkauf: Die Immobilie steht wochenlang im Netz, Interessenten sehen das Datum, und am Ende geht sie unter Wert weg.

Die drei anerkannten Verfahren

In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei Verfahren. Welches passt, hängt am Objekt:

• Vergleichswertverfahren — der Regelfall bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken. Herangezogen werden tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Umgebung, korrigiert um Unterschiede in Lage, Zustand und Ausstattung.
• Sachwertverfahren — bei Ein- und Zweifamilienhäusern, für die es zu wenig echte Vergleichsfälle gibt. Gerechnet wird aus Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterung.
• Ertragswertverfahren — bei vermieteten Objekten und Gewerbeimmobilien. Maßgeblich ist der nachhaltig erzielbare Mietertrag, nicht der Bauwert.

In der Praxis rechnen wir für den Verkauf meist über Vergleichswerte und prüfen das Ergebnis gegen den Sachwert. Auseinanderlaufende Zahlen sind ein Hinweis, kein Fehler — sie zeigen, wo das Objekt vom Üblichen abweicht.

Was den Preis in Freiburg wirklich bewegt

Freiburg ist kein einheitlicher Markt. Zwischen Herdern und einem Neubaugebiet am Stadtrand liegen bei gleicher Wohnfläche und gleichem Baujahr erhebliche Unterschiede. Die Größen, die am stärksten ziehen:

• Mikrolage — Straße, Ausrichtung, Lärm, Aussicht, Nachbarbebauung
• Zustand und Modernisierungsstand — Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder
• Energetischer Zustand — seit den Preissprüngen bei Energie ein harter Preisfaktor, nicht mehr nur ein Formalie
• Zuschnitt — zwei Wohnungen mit 90 m² können sich um zehn Prozent unterscheiden, wenn eine davon schlecht geschnitten ist
• Rechtliche Lasten — Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurecht, Denkmalschutz

Genau diese Punkte kann kein Formular abfragen. Deshalb ist unsere Online-Spanne ausdrücklich eine Orientierung, und die genaue Zahl entsteht bei einem Termin vor Ort.

So läuft es bei uns ab

1. Formular, zwei Minuten. Sie geben Lage, Art, Fläche, Baujahr und Zustand an. Die Spanne rechnet direkt in Ihrem Browser aus regionalen Vergleichspreisen — es werden dafür keine Daten übertragen.
2. Rückmeldung innerhalb eines Werktages. Einer von uns meldet sich persönlich, klärt offene Punkte und stimmt einen Termin ab.
3. Besichtigung vor Ort. Wir sehen uns das Objekt an, prüfen die Unterlagen und ordnen es in den aktuellen Markt ein.
4. Schriftliche Einschätzung. Sie bekommen die Spanne mit Begründung — nachvollziehbar, nicht als Zahl ohne Herleitung.

Was das kostet

Nichts. Die Bewertung ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Wir verdienen erst, wenn Sie uns mit dem Verkauf beauftragen und dieser zustande kommt. Dass Eigentümer zunächst nur die Zahl wissen wollen, ist der häufigste Grund für eine Anfrage bei uns und völlig in Ordnung.

Woran Sie eine unseriöse Bewertung erkennen

• Eine einzelne Zahl ohne Spanne — der Markt ist nie so genau
• Eine Bewertung ohne Besichtigung, die trotzdem als verbindlich verkauft wird
• Ein auffällig hoher Preis verbunden mit dem Drängen auf einen Alleinauftrag
• Keine Herleitung: Wer nicht sagen kann, welche Vergleichsobjekte er herangezogen hat, hat keine herangezogen

Diese Seite erklärt die Marktpreiseinschätzung für den Verkauf. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung ist etwas anderes und wird von öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt. Sagen Sie uns, wofür Sie die Zahl brauchen — wir sagen Ihnen, was in Ihrem Fall nötig ist.