Immobilie aus einer Erbengemeinschaft verkaufen

Die Ausgangslage

Hinterlässt jemand eine Immobilie und gibt es mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann nicht anteilig einzelnen Personen, sondern allen gemeinsam — juristisch: zur gesamten Hand. Niemand kann seinen Anteil an der Immobilie einzeln verkaufen, und keine Entscheidung über das Objekt fällt ohne die anderen.

Das ist der Grund, warum geerbte Häuser oft jahrelang leer stehen. Nicht weil sich jemand querstellt, sondern weil drei Geschwister in drei Städten mit drei Lebenssituationen selten von allein zum selben Schluss kommen.

Die vier Wege aus der Gemeinschaft

1. Gemeinsamer Verkauf. Alle einigen sich, die Immobilie wird verkauft, der Erlös nach Erbquoten verteilt. Der einfachste und in aller Regel wirtschaftlichste Weg.
2. Auszahlung eines Miterben. Einer übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Setzt voraus, dass der Wert unstrittig ist und die Finanzierung steht.
3. Verkauf des Erbanteils. Ein Miterbe verkauft seinen Anteil am gesamten Nachlass, nicht an der Immobilie. Die übrigen Erben haben dabei ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB. Wirtschaftlich meist ungünstig, weil Anteilskäufer erhebliche Abschläge verlangen.
4. Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie nach § 180 ZVG allein beantragen, wenn keine Einigung gelingt. Sie ist der letzte Ausweg und fast immer der teuerste: Versteigerungserlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem freien Marktpreis, dazu kommen Gerichts- und Gutachterkosten.

Warum die Bewertung am Anfang steht

In fast allen festgefahrenen Fällen, die wir erleben, fehlt dasselbe: eine Zahl, der alle Beteiligten glauben. Solange der eine das Haus auf 800.000 Euro schätzt und die andere auf 550.000, verhandeln beide über Vorstellungen statt über den Markt.

Eine nachvollziehbare Einschätzung — mit Vergleichsobjekten, mit Begründung, für alle Miterben dieselbe — löst mehr Blockaden als jedes weitere Gespräch. Sie ist bei uns kostenlos, und wir stellen sie gern allen Beteiligten gemeinsam vor, damit niemand das Gefühl hat, hier arbeite jemand nur für eine Seite.

Was Sie an Unterlagen brauchen

• Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Grundbuchauszug — nach dem Erbfall sollte die Erbengemeinschaft eingetragen sein; die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei
• Unterlagen zum Objekt wie bei jedem Verkauf: Grundrisse, Flurkarte, Energieausweis, bei Wohnungen die Teilungserklärung
• Nachlassverzeichnis, wenn neben der Immobilie weitere Werte oder Schulden vorhanden sind

Steuern und Fristen, die oft übersehen werden

Erbschaftsteuer entsteht unabhängig davon, ob verkauft wird — Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Beim späteren Verkauf ist zusätzlich § 23 EStG zu beachten: Die Zehnjahresfrist des Erblassers läuft weiter, sie beginnt nicht neu. Wurde die Immobilie vom Erblasser lange gehalten, ist der Verkauf für die Erben regelmäßig steuerfrei.

Für die Bewertung durch das Finanzamt gelten eigene Regeln. Weicht der tatsächlich erzielte Verkaufspreis erheblich vom Steuerwert ab, kann das ein Argument sein — dafür brauchen Sie Ihre Steuerberatung, nicht uns.

Wie wir dabei arbeiten

Christian Rees hat den Schwerpunkt Nachlass und Erbengemeinschaften. Erfahrungsgemäß geht es dabei weniger um Quadratmeter als um Verständigung: Wir sprechen mit allen Miterben, nicht nur mit dem, der angerufen hat, halten Zwischenstände schriftlich fest und legen offen, was die einzelnen Wege wirtschaftlich bedeuten.

Diese Seite gibt allgemeine Orientierung und ist keine Rechtsberatung. Für die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, für Pflichtteils- und Steuerfragen brauchen Sie eine Fachanwältin für Erbrecht oder Ihre Steuerberatung. Wir arbeiten mit beiden zusammen und vermitteln gern.